2025年开发商别做太多科技住宅了
发表时间:2025-03-16 20:56:59  来源:常见问题   阅读次数:1    

  荣获2025年度普利兹克建筑奖。评委会在评审词中表示:“面对快速演变的社会和环境挑战,全球建筑界正在苦苦寻求着应对举措。刘家琨给出了令人信服的解答,他的答案颂扬普通人的日常生活,也彰显着他们的集体身份认同和精神追求。”

  3月9日,住房和城乡建设部部长倪虹表示,将大力推广惠民实用的新技术、新材料、新工艺、新产品,着力解决隔音不好、渗漏、开裂、反味等大家关心的问题

  在一个AI浪潮席卷而来的新时代,政府与学术界逐渐重视建筑的社会性,关注建筑对于普通人生活的影响。2025年,也许是房地产在产品端实际做到房住不炒的开始。

  科技住宅曾经是房地产市场的宠儿,但随技术迭代加速和客户的真实需求变迁,其弊端逐渐暴露。

  客户对住宅的核心需求已从“科技炫技”回归到防水、消防、结构安全等基础功能。当科技住宅不足以满足防水、防火及结构安全时,客户宁愿选择更普通实用的房子,从一些案例能够获得答案。

  某地科技住宅因新风系统管道接入地下车库,与地库管道串联,导致业主长期吸入汽车尾气。

  南京某科技住宅因墙体管道排布复杂,漏水风险远超普通住宅,而且开发商要求客户不能对住宅做一些基础的装修与维护,如此娇贵的系统让人苦不堪言。

  而成都某项目开发商要求住户在系统运行期不能开窗,黄梅天到来的时候,室内湿度调节非常缓慢,导致墙面经常结露发霉。

  如果一个科技住宅,房屋的基础功能难以保障时,科技系统反而成为“安全风险隐患放大器”。

  很多项目以“四季如春”“无感舒适”为卖点,但实际交付后,用户基本没办法享受到与营销说辞一样的效果。

  例如,南京南部新城多个科技住宅项目房屋温度系统采用统一的设置,系统的温度无法按照客户的要求自行调节,在实际使用过程中,成年人、老人与儿童体感差异非常大,客户对于科技系统的感知差异巨大,有很多人感觉居住不舒适。

  还有部分开发商为降低成本,用“伪科技”包装项目——仅安装地暖或新风系统便自称“科技住宅”,实际体验与普通住宅无异。而客户却要为这些生造出来的概念买单。

  多数科技系统的生命周期比较短,难以匹配住宅50年的正常使用年限。比如科技住宅中使用比较多的水源热泵系统,使用年限在15年到20年左右,这类产品很多都放置于住宅的结构里面,为后期的维护带来极大的困难。

  例如,成都某科技住宅业主反映,五年后地源热泵机组效率下降30%,维修费用高达数万元;南京部分项目因技术迭代,早期1.0版本系统沦为“鸡肋”,业主不得不自费升级。更严峻的是,管道埋入墙体的设计导致后期改造困难,用户被迫接受“一成不变”的居住模式。

  2024年《科技住宅发展报告》显示,全国超60%的中高端项目宣称配备科技系统,但实际技术方案却是高度雷同。

  当科技住宅沦为营销的“文字游戏”,清醒的购房者开始用脚投票。南京某项目因放弃科技系统、主打高得房率,提升住宅的基础品质,回应客户最根本的需求,去化率反超周边科技住宅。

  开发商在做科技住宅时,以高端住宅的产品示人,定价普遍高于同一地段的普通住宅,但是客户对于产品的定并不完全认同。改善型客户嫌其“华而不实”,很多产品属于鸡肋,刚需客户则觉得其高昂的物业费难以承担,选择更实惠的普通住宅。

  例如,南京某科技住宅因地处刚需板块,它的价格远高于周边的产品,很多的购房者更关注房屋的总价以及生活的基础需求,科技系统与否并不是他最终选房的关键,最终这个项目多套房子处于滞销状态;

  上海某高端科技住宅则因过度强调“智能控制”,很多老年客户没有很好的方法正常使用,普遍感觉使用起来不方便,最终选择了其他的小区,导致目标客群流失严重。在当今市场分化严重的形势下,某些区域的科技住宅可能会陷入“高不成低不就”的尴尬境地。戳这里,了解智慧园区招商解决方案

  某开发商做过调研显示,仅12%的购房者将科技系统列为首要决策因素。还有一些适得其反的例子,部分项目因过度依赖“未来感”宣传,缺少对房屋基本性的介绍,很多客户质疑其基本功能缺失,科技住宅不过是为“掩盖地段缺陷的烟雾弹”。

  科技系统对物业管理提出比较高的要求,需要有专业的人员,专业的设备和厂家相配备,物业公司需要额外投入比较多的财力,才可以维护物业的正常运转。房屋的保修期一般在两年左右,过了保修期,维修费用就只能客户自己承担了。

  例如,苏州某项目因物业公司未按规定的要求,定期更换滤网,导致新风系统沦为“污染源”,多人业主出现健康问题。

  成都某科技住宅物业费达7.2元/㎡·月,由于是统的一系统,室内的温度客户无法自主调节,房屋的舒适度与高昂的物业费无法匹配。

  物业公司的运维团队的专业性更是硬伤,科技住宅的设备一般是体系性,如果一套系统出问题,可能会导致项目整体停运。物业公司一般难以常年配备专业齐全的维护人员,但项目出问题时,故障响应时间都比较长,客户能做的也只能是等待,而这一切,只能业主自己承担,科技系统成了麻烦系统。

  智能家居的普及让购房者的隐私泄露风险陡增。很多的系统在刚开始设计时,考虑小区整体运维,往往在物业或者厂家手里有超级使用权,这给客户的隐私带来了极大的威胁。目前已经出现很多起小区公共区域监控带来的诉讼。

  例如,某科技住宅通过AI技术,用摄像头监测业主行为来“优化服务”,却引发客户大量数据泄露争议;另一些项目强制统一控制系统,用户不得私自改装,甚至挂画位置也需物业批准。当科技成为“控制工具”而非“服务工具”,用户反感情绪必然升级。戳这里,了解智慧园区招商解决方案

  科技住宅考虑到成本的实际,往往采用统一的系统来适应所有用户,忽视客户群巨大的个体差异,运营期间矛盾在所难免。例如,恒温系统导致年轻人嫌热、老人畏冷;封闭式新风设计让偏爱自然风的用户感到“窒息”。更矛盾的是,开发商为减少相关成本采用“一刀切”方案,例如将商业写字楼的温控标准直接套用于住宅,舒适度大打折扣。

  传统物业公司由于薪水的限制,很难配备专业且全面的技术人员,通的物管人员难以驾驭复杂的科技住宅系统,这给后期运营带来了隐患。

  科技住宅交付初期凭借新奇体验收获好评,但后期维护成本高是一个必须要解决的问题。

  例如,毛细管网系统每十年需更换一次,单户费用超2万元;地源热泵机组寿命约15年,更换需破拆地面,维修周期长达一个月。

  住宅最基础的功能是居住,所有的开发产商应该向刘家琨学习,采用不炫技的设计理念,回应住宅的最基础的社会性,颂扬普通人的日常生活,也彰显着他们的集体身份认同和精神追求,让老百姓真正住上自己想要的建筑。

  正如古罗马建筑师维特鲁威在其著作《建筑十书》中提出的,建筑的三原则是:坚固、实用和美观。

 
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